יזמות והעיר הגדולה

העיר בת ים עוברת תהליכי התחדשות עירונית אינטנסיביים: "בתל אביב הביעו התלהבות על ההמלצה לאיחוד". מבט על העיר

בתימתלאביב? אביביפוים? לא מעט צירופי שמות הופרחו בימים האחרונים לאוויר לאחר שפורסמו המלצת הועדה במשרד הפנים לאחד בין הערים בת ים ותל אביב – יפו. בעיר הלבנה הביעו התלהבות בזמן שאצל האחות הפוטנציאלית במשפחה ביקשו לצנן את ההתלהבות. כך או אחרת, בת ים מתרעננת בשנים האחרונות בקצב מהיר, כחלק מתהליך החדשות עירונית מסיבי שהיא עוברת. האם זה צירוף מקרים או הכנה לאיחוד המסקרן?

תהליך ההתחדשות העירונית בבת ים כל כך אינטנסיבי שרק בחודש יוני האחרון, אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז תל-אביב, ארבע תוכניות ענק להתחדשות עירונית בבת ים. במסגרתן ייבנו לא פחות מ- 2,444 דירות, המהוות תוספת של 1,970 יחידות דיור חדשות לעיר. כמו כן, ייבנו 27 אלף מטרים רבועים של שטחי מסחר ועוד 16 אלף מטרים רבועים של שטחי ציבור.

זה המון אבל בת ים לא לבד. תהליכי ההתחדשות העירונית בישראל נוגעים כמעט בכל עיר; בחיפה מתבצעים תהליכי תמ"א 38 ברחבי רכס הכרמל בזמן שהעיר התחתית מתחדשת בהשקעה של עשרות מילוני שקלים. ברמת השרון יזמים התמקמו בשכונות שנחשבו פעם חלשות, בפאתי העיר, ובימים אלו הן עוברות תהליכי פינוי-בינוי שבסופם יוקמו פרויקטים מנצנצים לאוכלוסיות חזקות.

ואפילו בתל אביב עצמה, שם נדמה שאין עוד בלטה שלא מיצו, יש עוד כמה אזורים שנחשבו בעבר מוזנחים וחשוכים, שעוברים תהליכי התחדשות ונהנים מרמות מחירים דמיוניות. ובירושלים? מנהלת שלמה הוקמה לטובת התחדשות מרכז העיר בתחומי נדל"ן, תרבות, אקדמיה ועוד.

אין זה מקרה. גל ההתחדשות העירונית בישראל הקטנה, שמתבקשת לשכלל את המרקם העירוני שלה על מנת לעמוד בקצב התפתחות וצרכי האוכלוסייה בזמן שקרקע פנויה חסרה, הוביל להקמת ועדה להתחדשות עירונית ממשלתית על מנת לקדם חקיקה בנושא.

קורס חדש שייפתח השנה בביה"ס ללימודי המשך של הטכניון יעסוק בהתחדשות עירונית, על מנת לאפשר ליזמים בתחום הנדל"ן ללמוד מהם הכלים העומדים לרשותם ואיך ניתן לשכללם על למנת למקסם רווחים ופוטנציאל נדל"ני.

רווחיות היזם בתחומי ההתחדשות העירונית נעים בכ- 20%-25% רווח מעלויות הבנייה. בפרויקטים של תמ"א היזם עשוי להרוויח אפילו יותר

את הכלים בענף נהוג לחלק באופן מסורתי למסלולי פינוי-בינוי, תמ"א 38, עיבוי ומסלול מיסוי שאטרקטיבי ליזמים. לרוב, יתחיל התהליך ביוזמת הרשות המקומית שמזהה צורך לכך באזורים נחשלים, או באזורים בהם האוכלוסייה מזדקנת והמרקם העירוני מוזנח. על ידי שינוי תכנית בניין עיר, שמכונה תב"ע, מאפשרות הרשויות לנצל את הקרקע בצורה יעילה יותר ולשפר את תשתיות התחבורה על ידי חידוש כבישים, למשל, וחידוש חזות האזור והעיר בכלל.

שינוי התב"ע, תוך מתן הקלות במיסים והיטלים, מעודד יזמים שמזהים פוטנציאל והם אלו שמוציאים, במרבית המקרים, את רעיון ההתחדשות העירונית לפועל. המוטיבציה היא בכדאיות הכלכלית, שכן מסלול המיסוי פועל מתוקף חוק מיסוי מקרקעין, ומטרתו לתמרץ תהליכים של התחדשות עירונית המתבצעים בכוחות השוק הפרטי בלבד.

במסגרת מסלולים אלו רשאים יזמים או  בעלי הנכסים לפנות לוועדה להתחדשות עירונית ולבקש את המלצתה לממשלה לעניין הכרזה על מתחם כמתחם פינוי-בינוי או עיבוי במסלול מיסוי לתקופה של שש שנים. הכרזת הממשלה מקנה הטבות הנוגעות לעסקות המבוצעות על ידי הדיירים המפוּנים במס שבח, במס רכישה ובמע"מ על שירותי הבנייה והיא מאפשרת את דחיית המועד הקובע את חבות המס.

מהם שיעורי הרווחיות בענף ההתחדשות העירונית? על פי הערכות גורמים בענף, מספרים הנוגעים לרווחיות היזם בתחומי ההתחדשות העירונית נעים בכ- 20%-25% רווח מעלויות הבנייה. בפרויקטים של תמ"א 38 ובתחום חיזוק המבנים שיעור הרווח מעט גבוה יותר ונע סביב ה-25% ומעלה.

בדרך הזאת שכונות חדשות מוקמות בזמן שאחרות מתגלות פתאום כצעירות לגילן, אך התוצאה של התהליכים המואצים האלו היא גם בכניסת שחקנים רבים לתחום ההתחדשות העירונית. היבט שמדגיש לא פעם את ההכרח והיתרון בהתמקצעות ולמידה מהמומחים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, לפני שיוצאים לחדש את פני המדינה.

הצטרפו לקורס יזמות בתחום ההתחדשות העירונית בביה"ס ללימודי המשך של הטכניון כדי להיות יזמי נדל"ן מובילים בתחום ההתחדשות העירונית